Familiehypotheek 2025: Wat is het?

Eva is 26 en vindt eindelijk haar eerste koopwoning: een appartement van €280.000. Ze verdient een modaal inkomen en kan bij de bank een hypotheek krijgen van maximaal €235.000. Ze komt dus €45.000 tekort om de woning te kunnen kopen.

Gelukkig kunnen Eva’s ouders haar helpen. Ze besluiten haar het ontbrekende bedrag te lenen via een familiehypotheek. Omdat Eva hierdoor minder hoeft te lenen bij de bank, valt haar hypotheek in een lagere risicoklasse. Dat betekent: een lagere rente en dus lagere maandlasten.

Eva en haar ouders spreken een marktconforme rente af van 3,6%. Ze kiezen voor een lineaire aflossing. In het eerste jaar betaalt Eva ongeveer €3.800 aan rente en aflossing. Dit valt ruim onder de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (in 2025 is dit € 6.713), waardoor er geen schenkbelasting hoeft te worden betaald.

De bank wil wel zeker weten hoe die extra lening in elkaar zit. Daarom laat Eva, samen met haar ouders en een financieel adviseur, een leen- en schenkovereenkomst opstellen. Zo is alles goed vastgelegd én voldoet ze aan de voorwaarden voor haar hypotheekaanvraag als starter.

Ja, je krijgt gewoon hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek. De rente van een familiehypotheek is aftrekbaar als je voldoet aan dezelfde voorwaarden als bij een gewone hypotheek:

• Je lost binnen 30 jaar af via een annuïtaire of lineaire aflossing;

• De lening en voorwaarden staan schriftelijk vast;

• De rente is marktconform.

Laat je goed adviseren en leg alles officieel vast om problemen te voorkomen.

Niet iedere starter op de woningmarkt heeft toegang tot een schenking of een familiehypotheek. Gelukkig betekent dat niet meteen het einde van je koopdroom. Ook zonder financiële hulp van familie zijn er andere mogelijkheden om je eerste woning te financieren.

Starterslening via de gemeente:

Een van de bekendste alternatieven voor een familiehypotheek is de starterslening. Deze extra lening komt bovenop je reguliere hypotheek en is bedoeld voor mensen die nét niet genoeg kunnen lenen om een huis te kopen. De lening wordt in veel gemeenten aangeboden via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).
Een belangrijk voordeel: je betaalt in de eerste jaren vaak geen rente en aflossing. Dat houdt je maandlasten laag én vergroot je kansen op de woningmarkt.

Tip: Controleer op de website van jouw gemeente of deze regeling beschikbaar is, of vraag ernaar bij je hypotheekadviseur. Het kan zijn dat de gemeente ook nog andere subsidies aanbiedt.

2. Garantstelling door ouders of derden:

Kun je geen gebruikmaken van een familiehypotheek, maar willen je ouders wel helpen? Dan is een garantstelling het overwegen waard. Hierbij staan je ouders of een ander familielid garant voor (een deel van) je hypotheek. Dit kan je leencapaciteit vergroten zonder dat er direct geld wordt geschonken of geleend. Banken stellen hier wel voorwaarden aan, zoals voldoende inkomen of vermogen van de garantstellers.

3. Andere slimme alternatieven:

• Kopen met een vriend(in) of familielid: samen financieren zonder directe schenking, ook wel co-housing genoemd.

• Inkomen uit tijdelijke contracten of zzp: met hulp van een gespecialiseerde hypotheekadviseur is soms meer mogelijk dan je denkt.

Hoewel een familiehypotheek in sommige gevallen gunstige voorwaarden biedt, zijn er dus genoeg andere routes naar je eerste koopwoning.

Een familiehypotheek biedt veel flexibiliteit: in tegenstelling tot een reguliere hypotheek bepaal je samen met je familie zelf de hoogte van de lening. In theorie kun je zelfs meer dan 100% van de woningwaarde financieren. Zo kun je naast de koopsom ook bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten of een verbouwing, volledig meefinancieren.

Wil je profiteren van hypotheekrenteaftrek, dan gelden wel fiscale voorwaarden:

• De lening moet in maximaal 30 jaar volledig worden afgelost via een annuïtaire of lineaire aflossingsvorm.

• Je spreekt een marktconforme rente af, vergelijkbaar met de rente van banken.

• De afspraken worden schriftelijk vastgelegd in een duidelijke leningsovereenkomst.

• De lening moet worden opgegeven bij de Belastingdienst en aantoonbaar gebruikt worden voor de aankoop, verbouwing of aflossing van de eigen woning

Let op: Hoewel je bij een familiehypotheek niet gebonden bent aan de strenge leennormen van banken, kan het overschrijden van 100% woningwaarde risico’s met zich meebrengen. Laat je daarom goed adviseren, zeker in gemeenten of regio’s met stijgende huizenprijzen of beperkte doorstroming.

Ja, een familiehypotheek kun je prima combineren met een reguliere hypotheek bij de bank. Dit komt vaak voor wanneer je via de bank net niet voldoende kunt lenen om je woning te financieren. De familielening fungeert dan als aanvullende financiering, bijvoorbeeld voor de kosten koper, een verbouwing of om de totale koopsom rond te krijgen.

Let op: de bank houdt bij het berekenen van je maximale hypotheek wel rekening met de lasten van de familiehypotheek. Omdat dit wordt gezien als een financiële verplichting, kan je maximale leencapaciteit bij de bank lager uitvallen. Je krijgt namelijk extra maandlasten, ook al betaal je deze aan familie.

Slimme oplossing: rente terugschenken

Er bestaat een legale manier om dit deels te compenseren. Ouders of familieleden mogen jaarlijks een deel van de betaalde rente belastingvrij aan je terugschenken (binnen de geldende vrijstellingen). Hierdoor heb je netto meer bestedingsruimte, en dit kan gunstig uitpakken bij de toetsing.

Voorbeeld nodig? Bekijk het rekenvoorbeeld hierboven of laat je adviseren door een van onze hypotheekadviseurs.

De jubelton was een belastingvrije schenking van maximaal €100.000 die ouders (of anderen) tot eind 2022 konden geven aan een kind voor de aankoop of aflossing van een eigen woning. Sinds 1 januari 2024 is deze regeling volledig afgeschaft.