Bijna € 694 miljard. Zoveel bedraagt de berekende overwaarde van ruim 3,1 miljoen Nederlandse koopwoningen volgens nieuw onderzoek van Calcasa. Dat is ruim € 31 miljard meer dan twee jaar geleden. Voor veel woningbezitters klinkt dat als goed nieuws. Maar betekent het ook dat jij meer geld uit je huis kunt halen?
Het opvallende is dat de gemiddelde berekende overwaarde per onderzochte woning gelijk is gebleven op € 220.000. Hoe kan het totaal dan toch stijgen? En belangrijker: wat betekenen deze cijfers voor jouw hypotheek, maandlasten of plannen om te verbouwen? We leggen het uit.
In deze blog lees je over:
- De nieuwe cijfers over overwaarde in Nederland
- Waarom de totale overwaarde stijgt, maar het gemiddelde niet
- Hoeveel overwaarde jij zelf hebt
- Wat je met overwaarde kunt doen
- Waarom je niet zomaar alle overwaarde kunt opnemen
- Wat er gebeurt als huizenprijzen dalen
Bijna € 694 miljard aan berekende overwaarde: wat laten de cijfers zien?
In het kwartaalonderzoek over het derde kwartaal van 2026 berekende Calcasa hoeveel de onderzochte koopwoningen in waarde zijn gestegen ten opzichte van hun laatste aankoopprijs. Het gaat om ongeveer 3,15 miljoen woningen die sinds 1993 minimaal één keer zijn verkocht.
De totale berekende overwaarde groeide van € 662 miljard in 2024 naar bijna € 694 miljard in 2026. Het gemiddelde per onderzochte woning bleef € 220.000. Vergeleken met 2022, toen Calcasa op gemiddeld € 175.000 uitkwam, is dat nog altijd een flinke stijging.
| Peildatum | Onderzochte woningen | Totale berekende overwaarde | Gemiddeld per woning |
|---|---|---|---|
| 3e kwartaal 2022 | 2,8 miljoen | € 492 miljard | € 175.000 |
| 3e kwartaal 2024 | 3,0 miljoen | € 662 miljard | € 220.000 |
| 3e kwartaal 2026 | 3,15 miljoen | € 694 miljard | € 220.000 |
Belangrijk: Calcasa vergelijkt hier de huidige marktwaarde met de historische aankoopprijs. Aflossingen op de hypotheek en later bijgeleend geld zijn niet meegerekend. Dit onderzoek laat dus niet zien hoeveel geld alle Nederlandse huiseigenaren daadwerkelijk kunnen opnemen.
Waarom stijgt de totale overwaarde, maar blijft het gemiddelde gelijk?
De verklaring zit vooral in het aantal woningen dat meetelt. Calcasa onderzocht in 2026 meer woningen dan in 2024. Tegelijk hebben mensen die onlangs een huis kochten meestal minder waardestijging opgebouwd dan mensen die al langer eigenaar zijn. Daardoor kan de totale som stijgen terwijl het gemiddelde ongeveer hetzelfde blijft.
Dat verschil zie je ook terug in de aankoopjaren. Woningen die in 2024 voor het laatst zijn gekocht, hebben volgens de berekening van Calcasa gemiddeld ongeveer € 73.000 aan waardestijging opgebouwd. Voor woningen die in 2025 zijn gekocht, is dat € 31.000. Hoe lang je eigenaar bent, speelt dus een grote rol.
Hoeveel overwaarde heb jij op je woning?
De landelijke cijfers zijn interessant, maar ze zeggen weinig over jouw persoonlijke situatie. Voor je eigen woning bereken je overwaarde door de openstaande hypotheekschuld van de actuele woningwaarde af te trekken.
Een rekenvoorbeeld: stel dat jouw woning nu € 500.000 waard is en je nog € 300.000 aan hypotheek hebt openstaan. Dan heb je op papier € 200.000 overwaarde. Heb je de afgelopen jaren extra afgelost, dan kan die overwaarde hoger zijn dan je verwacht. Heb je juist je hypotheek verhoogd, dan is het verschil mogelijk kleiner.
Wil je weten wat de actuele woningwaarde voor jou kan betekenen? Lees dan ook onze blog over de stijging van de WOZ-waarde in 2026. Houd er rekening mee dat de WOZ-waarde niet altijd gelijk is aan de actuele marktwaarde. Bekijk daarnaast de mogelijkheden van overwaarde opnemen.
Wat kun je doen met de overwaarde op je huis?
Overwaarde is geen bedrag dat automatisch op je bankrekening staat. Toch kan het je verschillende mogelijkheden bieden. Welke oplossing past, hangt af van wat je wilt bereiken en of je financiële situatie het toelaat.
- Verbouwen of verduurzamen. Denk aan isolatie, een nieuwe badkamer of een uitbouw. Soms kun je hiervoor je bestaande hypotheek verhogen of een aanvullende hypotheek afsluiten.
- Een volgende woning kopen. Verkoop je je huidige huis, dan kan de vrijgekomen overwaarde helpen bij de financiering van je volgende woning. Houd daarbij rekening met de bijleenregeling.
- Je hypotheekrente laten controleren. Is je woning meer waard geworden ten opzichte van je hypotheekschuld? Dan kun je bij sommige hypotheken in een lagere risicoklasse terechtkomen, waardoor een lagere rente mogelijk is.
- Andere financiële plannen realiseren. In bepaalde situaties kun je een deel van de overwaarde vrijmaken zonder te verhuizen. Of dat verstandig is, hangt onder meer af van de kosten, extra maandlasten en mogelijke fiscale gevolgen.
Wil je je overwaarde inzetten voor een verbouwing of verduurzaming? Lees dan ook onze blog uit 2026 over de mogelijkheden om woningverbetering te financieren.
Kun je die € 220.000 aan gemiddelde overwaarde zomaar opnemen?
€ 220.000 aan overwaarde op je woning biedt interessante mogelijkheden. Misschien wil je eindelijk die verbouwing realiseren, je woning verduurzamen of extra financiële ruimte creëren voor andere plannen. Maar hoeveel van die overwaarde kun je daadwerkelijk gebruiken?
Dat hangt onder andere af van je inkomen, de waarde van je woning en je huidige hypotheek. Toch zijn er vaak verschillende manieren om je overwaarde te benutten, zonder dat je daarvoor hoeft te verhuizen.
Bij Oversluiten.nl kijken we verder dan alleen je huidige bank. Onze onafhankelijke hypotheekadviseurs vergelijken de mogelijkheden bij verschillende geldverstrekkers en onderzoeken hoeveel overwaarde jij verantwoord kunt opnemen. Daarbij kijken we ook naar je maandlasten, eventuele kosten en fiscale gevolgen.
Zo weet je precies welke mogelijkheden er zijn en welke oplossing het beste aansluit bij jouw wensen.
Benieuwd hoeveel overwaarde jij kunt opnemen? Ontdek vrijblijvend wat er mogelijk is met jouw woning.
Wat gebeurt er met de overwaarde als huizenprijzen dalen?
De overwaarde van een huis staat niet vast. Daalt de woningwaarde, dan kan de overwaarde ook kleiner worden. Calcasa rekende bijvoorbeeld een scenario door waarbij huizenprijzen met ongeveer 17% zouden dalen, vergelijkbaar met de daling tijdens de kredietcrisis.
In dat rekenscenario neemt de gemiddelde berekende overwaarde met ongeveer € 85.000 af, van € 220.000 naar circa € 135.000. Dit is geen voorspelling, maar het laat zien waarom het belangrijk is om voorzichtig te zijn met het opnemen van overwaarde. Vooral wanneer je je woning nog niet zo lang geleden hebt gekocht, kan de buffer kleiner zijn.
Wat betekenen de nieuwe overwaardecijfers voor jou?
De nieuwe cijfers laten zien dat er in veel Nederlandse woningen een aanzienlijk bedrag aan waarde is opgebouwd. Maar het landelijke gemiddelde zegt niet of jij je hypotheek kunt verhogen, voordeliger kunt financieren of een verbouwing kunt betalen.
Wil je weten hoeveel overwaarde je ongeveer hebt en wat er in jouw situatie mogelijk is? De onafhankelijke hypotheekadviseurs van Oversluiten.nl kijken graag met je mee. Zo krijg je inzicht in je opties, de voorwaarden en de mogelijke maandlasten, voordat je een beslissing neemt.
Bronnen: Calcasa – WOX Kwartaalbericht derde kwartaal 2026 (12 november 2026) en InFinance – Totale overwaarde in de woningmarkt opnieuw gestegen.
